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今回は、実物不動産投資（以下、不動産投資）について、初心者が失敗しないために抑えておくべきポイントを、不動産ライターの秦創平さんが紹介します。
近年、年金に対する不安などから不動産投資に興味を持つ人が増えています。しかし、投資には元手が必要なため、失敗してしまうのが怖いという方も多いでしょう。
不動産投資の初心者が投資に失敗しないためには、特に以下のようなポイントを抑えておくことが重要です。
この記事では、これらの抑えておくべきポイントなどについて解説します。
不動産投資の初心者がよく陥ってしまう失敗は、「あれもこれも」と欲張ってしまった結果、物件選びがうまくいかずに期待していた利益を得られなかったというものです。こうした失敗を避けるため、あらかじめ投資の結論を先に決めておきましょう。
投資の結論とは、投資によってどういった利益を得たいのかということです。投資によって得られる利益には複数の種類があります。
例えば、家賃収入を目的としても、どのくらいの期間にわたって家賃収入を得たいのか、あるいは売らずに保有し続けるかなど、考えるべきポイントは複数あります。不動産投資を進めるには、何を狙っていくのかを最初に決めることが重要です。
「いい物件」とは前項で説明した「投資の結論」によって異なります。例えば、家賃収入ならば何よりも立地が重要ですが、節税が目的ならば立地以外に築年数なども重要です。
結論を先に決めることはそのまま物件探しの軸となるため、最初に軸を定めるようにしましょう。物件探しの軸があれば、物件選びで迷うこともなくなります。
不動産投資を成功させるためには、人によって捉え方が変わる物件の印象や雰囲気などで判断せず、データに基づいた判断をすることが重要です。
不動産投資は家賃収入や転売益などが目的となります。どれも数字であり、印象や感情などで決まることではありません。「外観がおしゃれに見える」などの印象を判断基準とせず、あくまでもデータに基づいて判断することが重要です。
信頼できるデータを集めるためには、不動産業者からの情報のみを頼るのではなく、自分でも情報を探すことが重要です。例えば、人口増加率や物件の価格相場などについては、官公庁のデータなどを探すとよいでしょう。
物件を探すエリアがある程度決まっていれば、人口に関するデータなどは、そのエリアの自治体がwebで公開しています。
不動産投資はローンを活用して元手を抑えながら進めることが賢いとされます。仮に元手がたくさんあったとしても、ローンを活用できるのならば、活用していくほうが賢明です。
投資用ローンも住宅ローンと同じく金融機関の審査があります。ここからは、ローン審査に向けて注意しておくべきポイントについて解説します。
住宅ローンにおいても共通することですが、ローン審査を受けるにあたっては信用力が重要です。信用力とは、契約希望者の年収や勤務先だけで決まるわけではなく、複数の要素によって決まります。
また、多くの金融機関は、ローン利用にあたって団体信用生命保険という保険の加入を条件としています。団体信用生命保険は、ローンの返済途中で万一のことがあった場合、残債分の保険金が支払われる保険です。
ただ、団体信用生命保険も一般的な生命保険と同じく健康の審査があります。つまり、健康の審査にも通過しないと、ローンを利用できないこともあるので要注意です。
信用力の審査で重要なポイントの一つに「返済比率」というものがあります。返済比率とは、毎年の収入に対して返済額が占める割合のことです。投資用不動産ローン以外に自動車ローンやカードローンなども利用していれば、これらも返済を要するため審査の対象となります。
つまり、投資用ローン以外にも利用している他のローンがあるならば、審査を受ける前に完済しておくほうがよいでしょう。
金融機関がローン審査を進めるときには、必ず申込者の信用情報を確認します。
信用情報の記録対象とは、例えば、引き落とし口座の残高不足などによってクレジットカードの引き落としがかからなかった場合などです。信用情報は、株式会社シー・アイ・シーなど信用情報機関として指定されている企業が保存しています。
そして、信用情報に記録があると、ローンの利用以外にも新しくクレジットカードを作るときなどに影響します。信用情報には、クレジットカードの支払い以外にも、携帯電話の利用料金滞納や税金の滞納など複数の種類があります。これらの滞納がある場合は、ローン申込みの前にあらかじめ支払いしておきましょう。
投資にはリスクがつきものです。リスクを怖がるばかりでは投資を進めることができませんが、想定できるリスクには備えておくようにしましょう。
ここからは、不動産投資のリスクにはどのようなものがあるのか解説します。
昨今、フラット35を投資用不動産の購入に利用する問題が表面化しています。フラット35は、利用目的を居住用不動産の購入に限定しているため、投資用不動産の購入には利用できません。
不動産を購入するためのローンはたくさんあります。しかし、不動産といっても自分が住むための居住用不動産なのか、運用するための投資用不動産なのかによってローンの商品は分かれています。
そして、どちらのローンなのかによって金利など条件も違うのです。利用目的を偽って居住用不動産のローンを利用すると、急にローンの一括返済を求められることがあるうえ、信用情報の面でもいいことがありません。ローンの不正利用は絶対にしないようにしましょう。
不動産投資によって得た収益は、生活費などに充当せず、万一の備えとしてある程度まで貯金しておくか、次の投資に回すのが賢明です。投資を始めたときからは状況が変化して、急に物件の売却を進める必要に迫られることもあります。
不動産は売却するにしても経費がかかるため、手元にお金がない状態では行き詰まってしまうでしょう。
不動産の購入には多くのお金がかかることなので、投資用物件を購入したところで満足してしまう人もいます。しかし、投資は物件を購入して終わりではなく、物件を購入したら投資運用を軌道に乗せなければなりません。
投資運用を軌道に乗せるためには、物件の継続的なメンテナンスが重要です。継続的なメンテナンスを成功させるためには、不動産の管理業者選びも重要なポイントとなります。
最後のポイントですが、不動産投資を成功させるためにはある程度の知識が必要です。ここからは、不動産投資について勉強する方法についてご紹介します。
まずは、不動産投資の本や不動産投資家のブログなどを読むのがおすすめです。特に、不動産投資家のブログには忖度なしのリアルな情報が多いうえ、投資をうまく進めている人がどういうことを考えているのか知ることができます。成功者の考え方を認識していくことはとても重要です。
多くの投資用不動産業者はセミナーを開催しています。セミナーに参加することも、情報収集としては重要です。
また、セミナーに参加したら講義などを聞くだけではなく、できる限りセミナーの講師や他の参加者などと交流してみましょう。ネットワークを介して市場には出回らない優良物件の情報を得られることもあります。
不動産投資で失敗しないための最も重要なポイントは、投資の結論を最初に決めておくことです。結論が決まっていないと、人に流されるなど判断に迷いやすくなってしまい、結果的にうまくいかない可能性が高まります。
また、結論を定めたら事実に基づいて判断することが重要です。その一方で、アナログなつながりから有益な情報を得られることもあります。人脈作りには、セミナーなどを上手に活用しましょう。
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