抵当権とは、例えば不動産の買主がローンを利用するときに、金融機関が不動産を担保とするため設定する権利のことです。金融機関は、万が一買主のローン返済が行き詰まった場合に備えて抵当権を設定します。

実際にローンの返済が行き詰って抵当権が行使されると、不動産は競売にかけられます。競売の売買代金を優先的に受け取るのは、抵当権者である金融機関です。

抵当権の設定登記

法的に抵当権の存在と順位を証明できるようにするため、金融機関は抵当権を登記します。不動産の買主は、抵当権登記のために印鑑証明書や司法書士への委任状などを用意しなくてはなりません。

なお、ローンを完済した場合は、抵当権も不要となるので抵当権の抹消手続きをします。抵当権の抹消を行う主体は不動産の持ち主です。通常は司法書士などに依頼し、1物件につき1万円程度の報酬がかかります。なお、土地付一戸建ての場合は家と土地との両方に抵当権が設定されるため、2物件分の報酬が必要です。

抵当権が設定されている不動産の売買

抵当権が設定されている不動産も、設定されていない不動産と同様に売却できます。ただし、売却代金によってローンの残債を返済し、あらかじめまたは同時に、抵当権も抹消するのが通常です。持ち主が変わっても、ローンが完済されるまで抵当権は残ります。

売却によって手元に残った資金がローンの残債に届かなかった場合は、自己資金を投入するなどしてローン完済することが必要です。そのほか、住み替えローンを利用するなどの方法もあります。

抵当権が設定されている不動産の相続

不動産は抵当権が設定されていても相続できます。住宅ローンを利用するときには団体信用生命保険に加入することがほとんどなので、保険金によるローンの完済とともに抵当権を抹消するのが通常です。