サブリースとは、不動産会社が不動産オーナーから収益不動産を一括借り上げし、入居者の有無にかかわらず、不動産オーナーに対して借り上げ賃料を支払う契約のことです。

正確には、不動産会社と不動産オーナーとの間で締結する契約は「一括賃貸借契約」または「マスターリース契約」といいます。そして、「サブリース契約」とは「転賃借契約」ともいい、不動産会社と入居者との間で締結される契約のことを指します。

不動産オーナーがサブリースを利用するメリット

サブリースを利用すると、入居者の有無にかかわらず借り上げ賃料が支払われるため、不動産オーナーは入居者が入らない、賃料が支払われないといったリスクを排除できます。

また、家賃設定や入居者募集の方法など、不動産運用に関する細々とした意思決定、入居者の選定・対応や物件の保守管理を不動産会社に一任できるので、手間がかからないのもメリットです。

サブリースのデメリットやリスク

不動産オーナーが受け取れる借り上げ賃料は、周辺相場の家賃よりも低く設定されています。入居者から受け取る家賃と不動産オーナーに支払う借り上げ賃料との差額が不動産会社の利益になるためです。

契約締結当初に設定した借り上げ賃料は、不動産会社からの申し出によって値下げされることもあります。家賃相場は時間の経過とともに変化するので、不動産会社が受け取れる家賃が下がれば、不動産オーナーに支払う借り上げ賃料も下げざるを得ないためです。

そのほか、入居者の選定は不動産会社に完全に委ねられる上に、入居者の募集がうまくいっていないと、不動産会社が一方的に契約を解約してくることがあります。その一方で、不動産オーナーが契約を解約しようとすると、違約金の支払いを求められることもあります。

トラブルを避けるためには

2020年6月には「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が国会で可決され、サブリースに関して不動産業者に対する規制が定められることとなりました。

法律によって、借り上げ賃料の改定などに関し、あらかじめ不動産オーナーへ説明することが不動産業者に義務付けられます。法律は制定されましたが、できる限りトラブルを避けるためには、契約の締結前に契約書の内容を十分に把握しておくことが重要です。