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クラウドリアルティでは、自社サービスの「不動産クラウドファンディング」以外にも、様々な投資情報を発信しています。投資にも時代によってトレンドがありますが、今注目を集めているのが「ESG投資」。ESG投資の考え方は、不動産にどのような影響を与えているのか――。不動産ライターの秦創平さんの解説です。
近年、ESG投資という投資手法が世界的に広がりを見せています。ESG投資とは、財務諸表に見えない部分にも注目しながら進めていく投資のことです。
日本の不動産投資においては、まだESG投資の認知度は高くありません。今後、国が評価制度などを整備し、次第に広がっていくものと考えられます。
ESGとは、以下の単語の頭文字をとった言葉です。
Environment＝環境
Social＝社会
Governance＝企業統治（ガバナンス）
つまり、「環境や社会に配慮しながら統制の取れた企業を目指す」というのが、ESGの根本にある考え方です。
通常、投資家が投資先を選ぶにあたっては、売り上げや利益などを重視します。しかし、わかりやすい短期的な利益ばかりを求めるのではなく、数字に表れない企業の姿勢も考慮して、長期的な利益の獲得を目指すというのがESG投資です。
ESG投資の考え方が広まるきっかけになったのは、2006年に発表された国連の提言です。国連は「責任投資原則（PRI＝Principles for Responsible Investment）」を提唱し、企業には投資家に対してESGに関する課題解決を目指し、投資家にはESGに配慮した活動をしている企業へ投資するよう求めました。
国連がESGを提唱した背景には、短期的な利益偏重の考え方が市場の乱高下を生み、経済の安定を阻害するという考え方があります。
利益や成長率などとは違う、目に見えない要素にもスポットを当てて企業成長と投資を推進するというのがESGです。しかし、経済以外にもESGの広がりを推進する要因があります。
ESGは、世界が抱える課題の変化に対応するため必要な考え方でもあります。環境問題の広がりにより、化石燃料からクリーンエネルギーへのシフトが必要になったことや、ハード・ソフト双方の整備による労働環境の改善などが代表的な課題です。
ESGを重視している企業に投資するとき、投資先の選び方には複数の方法があります。そのうちのいくつかについてご紹介します。
・ネガティブスクリーニング（Negative / exclusionary screening）
武器やギャンブルなど、一般的に倫理的ではないと考えられるものを取り扱っている企業を投資先から排するという考え方です。特にヨーロッパでは、この方法による投資先の選定方法が広がっています。
・ESGインテグレーション（ESG integration）
利益率や成長率など財務関係の指標とともに、ESG関連の指標も確認しながら投資先を選定する方法です。ESG関連の取り組みが活発な企業は、長期的に利益をあげやすいという考え方に基づいています。
・議決権の行使（Corporate engagement and shareholder action）
いわゆる「モノ言う株主」として、投資先企業に対して積極的にESGの推進を求めていく考え方です。すでにESGに取り組んでいる企業を選ぶというよりも、まだ対応していないもしくは対応予定の投資先企業にESGの取り組みを求めていくやり方といえるでしょう。
投資先を選ぶにあたっては、これらのうち1つの方法にこだわる必要はなく、複数の方法を組み合わせて投資先を選ぶという考え方も有効です。
日本政府もESG投資の普及に注力しており、委員会を設けて普及活動にあたっています。国土交通省が組織した「ESG投資の普及促進に向けた勉強会」は、2018年に最終とりまとめ資料を発表しました。
取りまとめの中には、ESG不動産の認証制度に関する検討や、不動産鑑定評価への反映などが課題としてあげられています。
ESGの広がりは不動産投資の世界にも少なからず影響をもたらすでしょう。現在、日本の不動産においてESGの評価制度が検討されているのはオフィスビルのみです。しかし、環境問題に対する意識が広がっていけば、住居に対しても評価制度が設けられる可能性はあります。
ここからは、ESGの広がりが不動産投資の世界にどのような影響をもたらすかについて解説します。
最初に考えられるポイントは、オフィスビルをESGに対応させることで不動産としての資産価値が向上するということです。
国土交通省が評価制度の創設において検討している評価項目は、健康性（快適性）・利便性・安全性です。これらをESGにあてはめると、一例としては以下のような特徴を持ったオフィスビルが望ましいということになります。
・整備されたリフレッシュスペース
・整った空調設備や採光設計
・充実したIT設備
・高い耐震性能
どれも「オフィスを使う人」から見たときに好まれる特徴です。賃貸需要を持った企業から見て「こういうビルに入居したい」と思われる特徴は、投資用不動産として強みになります。
高い性能と高い賃貸需要を併せ持つオフィスビルは、投資用不動産として価値が高いです。
融資の利用可否は不動産投資の大きなカギを握ります。賃貸需要の高いオフィスビルは、利回りも高いです。利回りの高い不動産は融資を引き出しやすい不動産でもあります。金融機関からの担保評価も高くなるためです。
充実した設備などとともに賃貸需要の高さをアピールできれば、融資審査の通過に近づくでしょう。ESGに対応する不動産は、融資の面でも優位性を持っています。
不動産をESGの考え方に適応させるためには、具体的にどのようにしたらよいのでしょうか？ここからは具体的な例を挙げていきます。
・空調設備や採光設計など
オフィスビルの執務スペースに空調設備を整備することは、一般的なオフィスビルでも行われています。空調設備をESGに対応させるためには、一般的な機能に加えて設備を省エネ対応のものにすることや、運用面でも定期的な室内の環境調査などが必要です。
また、採光設計という点では、できるだけ大きな窓を取り付けることや、天井を高くすることなどが考えられます。運用面では窓ガラスの清掃頻度などもポイントになるでしょう。
・IT設備
IT関連では、執務スペースに光ファイバーを敷設することや、Wifi設備の整備などが考えられます。できる限りインターネット工事をしやすい設計にすると、入居者募集の面でも有効でしょう。
・耐震性能
災害対策としては、建物を耐震設計にするほか運用面での対応が重要です。避難訓練の実施や避難経路の周知徹底などが有効でしょう。
「アフターコロナ」の時代を見通すと、不動産投資においてもESG投資がますます大きな意味を持ってきます。
コロナウイルスの影響により、テレワークの導入に取り組む企業が増えました。特に都心においては、テレワークの推進は通勤ラッシュの緩和などにもつながります。都心の環境改善といった観点で見ると、今後行政も注力していく可能性は高いです。
テレワークが普及すれば、オフィスの需要は減っていく可能性があります。オフィス需要が減っていくとすると、借り手に選ばれるオフィスでないと、安定した賃料収入を得ていくのは難しいでしょう。
オフィスをESGに対応させるためには、オフィスの中で働く人に対する配慮が必要です。ESGに対応しているオフィスは、そうでないオフィスと比較して借り手から選ばれやすい条件を満たしています。
ESGは、すでに世界で大きな広がりを見せていることや、日本政府も普及に向けて取り組んでいることから、不動産投資においても重要な考え方になっていくでしょう。
また、今後日本でも認証制度が正式に制度化されると、認証の有無が不動産評価にも大きな影響を与えると予測されます。
長期的で安定した利益を上げていきたいと考えている投資家の方も、短期的に不動産の値上がり益を狙っていく投資家の方も、ESG投資のポイントを押さえておくことが重要です。この記事を参考に情報収集してみてください。
＜参考資料＞
・Global sustainable investment alliance「2018 GLOBAL SUSTAINABLE INVESTMENT REVIEW」
