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クラウドリアルティで投資をする際、募集ページにある「建ぺい率」と「容積率」の違いについて「よくわからない」と思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、不動産会社勤務経験のあるライター・秦創平さんにこれらの用語をご解説いただきました。
土地や建物の広告を見ると、建ぺい率や容積率といった数字を目にします。
しかし、それぞれの意味や違いがよくわからないという人も多いのではないでしょうか。
この記事では、建ぺい率と容積率の意味や計算方法についてわかりやすく解説します。
まずは建ぺい率・容積率の意味と計算方法について解説します。
建ぺい率とは、建物を建てる土地全体の面積（敷地面積）に対し、建物部分の面積（建築面積）が占める割合のことです。
「建築面積」は、建物を真上から見たときの面積を用います。
せっかく建てるなら、土地いっぱいに建てたいと思う人がいるかもしれません。
しかし、土地に対して余裕のない建物が増えると、火災時の延焼の危険性が高まりますし、風通しがよくない場所が生まれるといった生活上の問題もあります。
こうした危険性や問題を抑制するため、日本の土地はすべて土地計画法に基づいて、用途地域が定められており、用途によって異なる建ぺい率の上限が設定されています。
建ぺい率の計算方法は以下の通りです。
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100
100㎡の敷地に建築面積50㎡の建物を建てると、建ぺい率は50%となります。
容積率は、敷地面積に対して建物の延床面積が占める割合のことを指します。
つまり、建ぺい率は平面で二次元的な広さに関する割合を指しますが、容積率は立体で三次元的な広さに関する割合を計算したものです。
延べ床面積とは、例えば2階建ての家であれば、1階の面積と2階の面積とを合計した面積を指します。わかりやすく言い換えると、容積率は「その土地に何階建ての建物を建てられるか」を決めるための基準とも言えます。
容積率は、地域ごとの人口を制限するために定められた基準です。道路やライフラインなど都市としてのインフラ整備が行き渡っていないのに人口が増えすぎてしまうと、生活利便性が低下してしまいます。
このため、基準によってあらかじめ建てられる家の大きさを制限することで、人口をコントロールしているのです。容積率も用途地域によって異なる割合が定められています。
容積率＝延べ床面積÷敷地面積×100
建ぺい率と容積率は、各自治体が定める都市計画に基づいて割り当てられた用途地域によってパーセンテージが違います。
用途地域ごとの建ぺい率・容積率は以下の表の通りです。
| 用途地域 | 建ぺい率 | 容積率 | 概要 |
| 第一種低層住居専用地域 | 30%〜60% | 50%〜200% | 主に1〜2階建ての住宅専用地域 |
| 第二種低層住居専用地域 | 30%〜60% | 50%〜200% | 小規模店舗も認められた低層住宅専用地域 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 30%〜60% | 100%〜500% | 階数が3階以上の住居専用地域 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 30%〜60% | 100%〜500% | 住居に加えて学校や病院のほか、2階建て以下の店舗なども建てられる中高層住居専用地域 |
| 第一種住居地域 | 30%〜60% | 100%〜500% | 大規模店舗や事務所の立地が制限されている住居地域 |
| 第二種住居地域 | 50%〜80% | 100%〜500% | 大規模店舗や事務所の立地が一部制限されている住居地域 |
| 準住居地域 | 50%〜80% | 100%〜500% | 沿道の店舗などと住宅を建てられる地域 |
土地の用途地域については、各自治体に問い合わせるほか、各自治体のwebページなどで調べられます。
用途地域によって建てられる建物の高さや種類が違うので、家を新築するときなどには必ず確認する必要があります。土地を買ってから家を建てるときは、土地を買う段階であらかじめ確認しておきましょう。
建ぺい率と容積率の計算には建物の面積を用いますが、建物の中でも特定の設備などについては面積に参入しなくてよい「緩和規定」があります。緩和規定が適用される設備は以下の通りです。
| 設備 | 面積不算入となる範囲 |
| 地下室 | 建物全体面積の3分の1を上限として不算入 |
| バルコニーや庇 | 外壁から突き出した長さが1m以内であれば不算入 |
| 吹き抜け | 吹き抜けと吹き抜けに隣接している階段は不算入 |
| 車庫・ガレージ | 建物1階にある場合は建物全体面積の20%を上限として不算入 |
建ぺい率や容積率以外にも、建物の大きさなどを制限する規制は複数あります。
北側にある建物の日照確保を目的とした斜線制限や日影規制などが代表的です。
家を建てるときに建物の設計をするのは設計士の仕事です。
しかし、家を建てたり、既存の不動産を購入したりする側も、同じ敷地面積でも建てられる建物の大きさが違うということは把握しておく必要があります。
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