不動産特定共同事業とは、不動産業者などが投資家から集めた出資金を元手に実物不動産の投資運用や売買を行い、その収益を出資した投資家に分配する事業のことです。

具体的には、以下のようなスキームで行われます。

①不動産業者（不動産特定共同事業者）が実物不動産を購入・運用する資金について、複数の投資家から出資を募る
②出資金を元手として不動産業者が実物不動産を購入する
③不動産業者は物件を運用もしくは転売し、利益を各投資家に配当する

投資家から見ると、不動産特定共同事業には以下のメリットがあります。

・一般的に多額の初期費用が必要となる不動産投資を少額から始められる
・初期費用が少ないためリスクも低い
・投資運用は専門業者が行うため、手間がかからない

不動産特定共同事業の代表例は、クラウドファンディングによる不動産投資です。2017年の不動産特定共同事業法改正以降、クラウドファンディングによる投資も広く普及しています。

その一方で、デメリットとなるのは以下のポイントです。

・投資物件の選定や運用に投資家が関われない
・利益は少額

物件の選定や投資運用の方針などを業者に一任するため、出資する投資家は、物件や運用について意思決定できません。また、出資する金額が少額で済む代わりに、利益額は少額です。

不動産特定共同事業による不動産投資には3種類の方法があります。スキーム自体はどの方法も似ていますが、方法によって物件の所有者が異なります。

任意組合型

任意組合型とは、複数の投資家と不動産特定共同事業者との間で任意組合契約を締結し、不動産特定共同事業者が一組合員として金銭や物件の管理を行う事業です。任意組合型の投資では、物件の所有権が各投資家と不動産特定共同事業者との共有になります。

匿名組合型

匿名組合型では、複数の投資家と不動産特定共同事業者との間で匿名組合契約を締結して投資運用事業を行います。任意組合型との違いは、物件の所有権が不動産特定共同事業者のみのものとなる点です。

賃貸借型

賃貸借型の事業では、複数の投資家が共同で物件を購入し、不動産特定共同事業者に賃貸もしくは賃貸を委任します。投資運用による利益は、不動産特定共同事業者から各投資家に分配されます。賃貸借型では、物件の所有権を出資した投資家間でのみ共有します。

不動産特定共同事業と似た特徴を持つものとして、REITが挙げられます。

【参考】J-REITとは

REITは証券取引所に上場されており、投資家がいつでも自由に売買できます。

しかし、不動産特定共同事業は、投資家が運用途中で自由に売買できません。REITは短期的な投資運用に利用される一方で、不動産特定共同事業は長期継続的な利益の確保を目的として利用される傾向にあります。